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总结展望|2017年三季度房地产市场九大变化(上篇)

2018-07-13 10:19编辑:江门新闻网人气:


本文首发于微信公众号:克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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  小Q导读:本文分享自专题《2017年三季度房地产市场总结展望》,完整专题分为上中下三篇,今日推送:政策、行业、土地篇。

文/克而瑞研究中心

 

文/克而瑞研究中心

  变化一:政策从紧

  “四限”继续扩容叠加信贷收紧

  各地落实“租售并举”

总结展望|2017年三季度房地产市场九大变化(上篇)

 
  2017年三季度,“四限“范围、力度继续扩容,九江、赣州、兰州、西安等城市重启或升级限购、限贷,重庆、南昌、南宁、石家庄、长沙、贵阳等集中开始“限售”,“限价”作为房价管控的重要抓手,热点城市预售许可丝毫不放松。与此同时,房地产信贷“去杠杆”持续推进,在严格执行“限贷”政策基础上,各地又开始严查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金违规流入房地产市场,央行也明确支持北京、深圳、南京等地首套房贷利率不同比例上浮,房贷资金全面紧缩。发展住房租赁市场的具体举措在三季度集中落地,首批暂定12个试点城市,着力构建“租售并举”的住房制度。

  1、部分城市重启或升级限购、限贷,季末重庆等5市同步“限售”

  “四限”政策持续发力,热点城市在保持现有调控政策不变的同时,部分城市进一步升级调控。具体而言,以九江为代表的个别城市重启限购,赣州、兰州、西安等市更是加码限购、限贷;“限价”政策依旧严厉,多个三四线城市也纷纷跟进。上海、杭州等市更是将限价政策落实到具体细节层面,商品住房及地下车位等附属设施实现“一价清”制度,并将其作为申报预售价格的要件之一,以防通过提高装修标准、车位售价等方式逃避市场监管;“限售”城市持续扩容,福清、沈阳等市8月跟进落地“限售”,9月22日晚间,重庆、南昌、南宁、石家庄、长沙、贵阳等集中开始“限售”,石家庄限售周期长达8年,为目前最严厉。大有去年“9· 30”22城集中紧缩调控之势。东莞进一步升级限售令,将企事业单位、社会组织所购住房以及拍卖住房纳入限售范围。

  2、严查消费资金购房、默许首套房贷利率上浮,但房贷占比仍处高位

  今年以来,金融去杠杆全面升级,严密防范系统性金融风险,严厉监管银行同业套利、影子银行、资产管理等金融乱象。M2增速逐级回落,货币派生效应明显减弱,房贷资金显著波及。截止8月末,M2同比增速降至8.9%,较2016年初14%高点减少5.1个百分点。就房地产市场而言,除了严格执行“限贷”政策外,三季度最明显的变化莫过于两个方面:其一,严查消费资金违规流入房地产市场,北京、南京、广州等市相继发文要求银行业金融机构开展自查工作,重点检查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金流向。广州更是出重拳,暂停发放金额超100万元或期限超10年的消费贷,以防信贷资金违规流入房地产市场;其二,默许上浮首套房贷利率,热点一、二线城市首套房贷利率普遍上浮5%-10%。以北京为例,首套房贷最低利率为基准利率上浮5%,多家股份制银行更是上浮10%。

  但是,从央行公布的金融数据来看,居民高杠杆购房的格局并未扭转,住户部门中长期贷款(含消费和经营贷款)占新增贷款比重持续高位运行。7月份新增住户中长期贷款占比一度升至57.4%,创年内新高,8月份占比略有回落,依旧维持在44%高位。另一个非常重要的变化则是,住户部门短期贷款(含消费和经营贷款)占比陡然上升并持续高位,8月份占比达21.4%,而以往基本维持在10%以内。以此来看,房贷去杠杆不仅没有大幅压缩中长期贷款比重,反倒也带动了短期贷款比重的上升,而同期的社会消费增速又没有显著增长,只能说明房地产市场仍是当前银行信贷资金投放重要出口。

总结展望|2017年三季度房地产市场九大变化(上篇)

 
  3、加快发展租赁住房市场,构建“租售并举”的长效住房制度

  三季度,住房租赁市场成为高度热议话题,九部委率先发文要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场,并且选取广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点城市。随后,杭州、南京等市纷纷跟进发展租赁市场,集中体现在以下几点:

(来源:网络整理)

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